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“今后买房按套内面积交易”?是过度解读!真相看这里

发布时间:2019/2/23 15:24:50 https://www.0579fw.com 阅读:4082

[摘要] 今天,一条内容为“告别公摊面积伤民,住建部新规今后住宅交易按套内使用面积进行交易”的新闻,刷屏了。然而,浙江新闻客户端多方采访后发现,这其实是一些媒体的过度解读。

  今天,一条内容为“告别公摊面积伤民,住建部新规今后住宅交易按套内使用面积进行交易”的新闻,刷屏了。然而,浙江新闻客户端多方采访后发现,这其实是一些媒体的过度解读。第一,在我国现行规定中,商品房销售计价一直是“可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”;第二,无论按哪种方式计价,房子的总价是一样的;第三,按套内计价,它的后果可能并没有你想像得这么美好。

  先说一下这个新闻的由来——

  2月15日,住建部对38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿,向社会公开征求意见。“由我部组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草”。

  今天上午,其中的《住宅项目规范(征求意见稿)》引起关注,因为里面写了这样一条——住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

  并且,在这一条的起草说明中,还写道“本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。”

  这就有了“告别公摊面积伤民,住建部新规今后住宅交易按套内使用面积进行交易”的热点新闻。大家似乎都在为告别“买100㎡只得70㎡”而欢呼。

  然而,浙江新闻客户端记者多方采访,发现事实却并非如此——

  浙江省建设厅房地产市场监管处相关负责人告诉记者:这是媒体过度解读了。

  这名负责人说,其实,在2008版的浙江省商品房销售管理办法中,早就明确规定了商品房“可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”

  也就是说,一直以来,我们的商品房计价,都可以按套内建筑面积计价的。并且,在商品房的销售合同中,也是明确套内面积的。为什么现在都按照建筑面积计价?“只是习惯问题。”这名负责人表示,无论按哪种方式计价,商品房的总价是不变的。并不是说,说按套内面积计价了,房子会便宜一些。

  杭州房产专家刘德科也认为,这是一些媒体的误读:首先,“交易”和“计价”是两个不同的概念。中国的商品房基本上是以建筑面积“计价”;但是,中国的商品房一直也是以套内使用面积进行“交易”,即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。他认为,“以套内使用面积进行交易”,不等同于“住房按套内面积算”。其次,这份《住宅项目规范(征求意见稿)》,主要是设计规范文件,套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。如果真的要实施套内使用面积计价,要看另一份文件,即《商品房销售管理办法》(建设部令第 88 号,2001 年)——这份文件至今有效,其第十八条明文规定:“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”简单说,设计规范文件无权越界染指销售管理文件。

  那么,如果将来修改了《商品房销售管理办法》,明确“住宅建筑应以套内使用面积进行计价”,会产生什么后果?

  业内专家认为:一方面,住宅交易按套内面积计算,购房者“买多少是多少”,有助于提高市场的透明度。但另一方面,若今后改用套内使用面积,名义房价就会大幅上涨。

  刘德科也表示,大家无比期待的按套内面积计价,可能最终并不能得到一个好结果。“讨伐公摊面积,其实很业余。 ”他认为,讨伐的逻辑是:开发商故意把公摊做大,坑购房者的钱。“这是完全不懂行的伪逻辑。很简单:容积率是固定的,即一块地开发商能建多少建筑面积是固定的;所以就算把公摊盲目做大,地产商根本就没法多赚一分钱,反而损失购房者的利益。”

  他表示,所谓的故意做大公摊,问题的症结不在于要不要按套内计价,而在于容积率管控。只要牢牢管住容积率不准随便超,就不存在公摊失控的问题。只有一种情况,开发商会故意把公摊做大:为了做出更豪的豪宅,因为豪宅需要更大尺度的入户大堂和走道等公共空间。还有个别楼盘,不是豪宅,公摊也大得离谱,这是开发商的能力问题。

  国际上都是以套内面积计价,为什么中国要以建筑面积计价?重庆就是以套内计价,其他城市为什么不学重庆?

  省建设厅的负责人表示:一方面,重庆的按套内面积计价,是从该地房地产刚刚起步时开始实施的。此外,重庆是山城、雾都,人们对阳光的敏感度不高,所以在户型设计上就不注重这些,能够将公摊面积缩小。

  刘德科则认为,学重庆就必须同时接受一个后果:同一楼层同一个单元就是七八户,跟重庆一样。

  “按套内面积计价,地产商就必须把套内面积做到最大化,公摊面积能省则省,这样才能实现销售金额最大化。省公摊的最有效办法,就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。全国只有重庆的住宅楼盘普遍如此,其他城市都是同一楼层同一个单元内排布二至四套住房。按建筑面积计价,地产商就不必斤斤计较得房率,这就使得中国(重庆除外)的住宅公共尺度,是全世界最奢侈的(重庆跟纽约伦敦一样很节约)。中国随便哪个城市的经济适用房楼盘,公共尺度也比纽约中央公园的公共尺度要奢侈:我们是两梯三四户,人家是两梯七八户,或者四梯十几户。”

  刘德科总结认为:对于按套内面积计价这个议题,如果从节约土地的角度来讨论,值得推进;如果从保护购房者的角度来讨论,那完全是个伪命题,根本就不存在坑购房者这回事。

来源:浙江新闻客户端


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